La Nouvelle-Orléans tente à nouveau de réglementer les locations de vacances

La Nouvelle-Orléans, qui dépend du tourisme, a adopté de nouvelles réglementations sur les locations à court terme de style Airbnb, y compris une limite sur les licences pour une propriété par bloc et une exigence que le titulaire vive sur la propriété.

Adoptées après des heures de débat émouvant jeudi, les nouvelles règles ont été rendues nécessaires par une décision de la cour d'appel fédérale d'août qui a annulé un règlement visant à arrêter les locations de vacances "toutes les maisons" par les propriétaires absents. Cela a également ravivé les arguments qui ont secoué la ville depuis que les locations à court terme ont pris pied au milieu des années 2010.

"Les quartiers sont divisés à ce sujet. Les voisins sont divisés à ce sujet", a déclaré Freddie King, membre du conseil municipal de la Nouvelle-Orléans.

Il est peu probable que ce débat se termine bientôt. Et Dawn Wheelahan, avocate pour les intérêts de location à court terme, a déclaré vendredi que les contestations judiciaires se poursuivraient. Ses clients comprennent une femme de Portland, en Oregon, qui a des résidences là-bas et à la Nouvelle-Orléans, et une entreprise qui gère des locations à court terme dans plusieurs villes.

Les opposants à une réglementation accrue affirment que les locations à court terme élargissent le marché du tourisme et fournissent à de nombreux propriétaires le revenu supplémentaire nécessaire. Les partisans disent qu'une prolifération de locations de vacances, entraînée par des investisseurs extérieurs et des propriétaires de résidences absents, a gonflé les coûts et les taxes foncières tout en remplissant des zones autrefois calmes et charmantes avec des hordes de fêtards.

L'ancien règlement limitait les licences de location à court terme à la résidence principale du titulaire de licence - une résidence pour laquelle il réclame une exonération de la taxe foncière sur la propriété familiale de la Louisiane. Cela a exclu les propriétaires hors de l'État. Et un panel de trois juges de la 5e Cour d'appel du circuit américain a statué à l'unanimité qu'il restreignait de manière inconstitutionnelle le commerce interétatique.

Cela a conduit au nouveau règlement limitant les licences à une personne par bloc. Il indique également que la personne qui détient le permis doit vivre sur la propriété, qu'il s'agisse du propriétaire ou de quelqu'un - peut-être un locataire - autorisé à y résider.

Il en résulte que certaines personnes déjà titulaires d'un permis s'inquiètent de leurs revenus futurs. Les titulaires de licence existants qui souhaitent un renouvellement devront gagner une loterie impliquant tous les autres candidats à la licence sur leur bloc.

"Vous pourriez me mettre au loto et, comme ça, je pourrais perdre mes revenus de retraite", a déclaré une femme, ajoutant que louer une partie de sa maison à des vacanciers est plus lucratif que d'avoir des locataires à long terme. Avec la hausse des impôts et des assurances, elle a déclaré jeudi au conseil : "Si je dois revenir à la location à long terme, je devrai vendre ma maison".

Mais une opposition véhémente aux locations de vacances a également été manifestée par des personnes qui ont déclaré que la prolifération des locations à court terme – et l'application laxiste des réglementations par la ville – a chassé les propriétaires en raison du bruit des invités indisciplinés ou de l'inflation des coûts de propriété.

Un natif de la Nouvelle-Orléans a déclaré avoir été témoin de "l'évidement" de son quartier.

"Il a été repris par de riches investisseurs", a-t-il déclaré. "C'est devenu un terrain de jeu pour les touristes et pour ces riches investisseurs. ... Nous devenons une station touristique plus petite et plus blanche. Moins comme la ville dans laquelle j'ai grandi d'année en année."

Le membre du Conseil, Eugene Green, a présenté la limite d'un par bloc comme un compromis avec les personnes qui souhaitent que les locations de vacances soient supprimées.

"J'ai vu des pancartes disant:" Ma STR est ma retraite "", a déclaré Green. "Mais pour les gens à qui j'ai parlé, leurs maisons et leurs quartiers sont leur retraite."

Les membres du Conseil ont inclus un amendement de King qui a quelque peu dilué la limite de densité en permettant à un propriétaire foncier de demander une augmentation de la limite pour une zone donnée. Il y aurait un examen bureaucratique, des commentaires publics des voisins concernés et un vote du conseil sur une telle demande.

Wheelahan a déclaré que les nouvelles règles posaient encore de multiples problèmes juridiques et constitutionnels. Parmi eux, il y a une exigence selon laquelle seule une "personne physique" et non une société peut détenir une licence.

"L'interdiction faite aux personnes morales de détenir des permis viole la décision Citizens United de la Cour suprême de 2010 selon laquelle les personnes morales ont les mêmes droits au premier amendement que les personnes physiques", a-t-elle déclaré dans un e-mail.