La commission de Split Santa Rosa apporte des modifications plus drastiques aux règles de location de vacances au conseil municipal

Une location à court terme ou une location de vacances est une propriété qui est louée moins de 30 jours à la fois.

La réglementation en vigueur à Santa Rosa exige que toutes les locations de vacances, y compris les locations hébergées où le propriétaire vit sur place et les locations non hébergées où le propriétaire ne vit pas sur place, aient un permis. Ils doivent également obtenir une licence commerciale de la ville et payer l'hébergement et d'autres taxes.

Les locations doivent appartenir à une personne ou à une fiducie familiale et ne peuvent pas être détenues par une entreprise, une société en nom collectif à responsabilité limitée ou une société ou un groupe de copropriété de six propriétaires ou plus.

Les locations hébergées sont autorisées dans tous les districts de zonage de la ville et il n'y a aucune limite quant au nombre de locations dans toute la ville ou à leur proximité avec d'autres locations.

Le nombre de locations non hébergées est plafonné à 198 et les nouveaux opérateurs non bénéficiant de droits acquis en vertu des réglementations approuvées en 2021 ne peuvent pas opérer à moins de 1 000 pieds d'une autre location non hébergée.

Toutes les locations doivent respecter les exigences générales de fonctionnement qui incluent :

– Limites d'occupation : Deux personnes par chambre sont autorisées et pas plus de 10 personnes peuvent séjourner dans une location. Les invités de jour sont autorisés entre 8 h et 21 h et le nombre d'invités autorisés ne peut pas dépasser la moitié du nombre maximum de locataires autorisés.

– Bruit : Les heures calmes sont de 21 h à 8 h et le son amplifié extérieur est interdit.

– Grands rassemblements : Les mariages, réceptions, événements corporatifs et fêtes sont interdits.

– Stationnement : Une place de stationnement hors rue par chambre est requise dans la plupart des locations et les voitures ne doivent pas déborder dans la rue ou obstruer l'accès d'urgence.

– Sécurité : les locations doivent être équipées d'un téléphone avec batterie de secours en cas d'urgence, d'un extincteur, d'une liste de contrôle et d'une carte d'évacuation et il existe certaines restrictions sur les flammes extérieures.

Sous les changements proposésproposé par la Commission de planification jeudi, la ville limiterait le nombre de locations par propriétaire à une location hébergée et une location non hébergée.

Il serait interdit aux opérateurs de convertir des logements à revenus limités, des logements étudiants ou des dortoirs, des logements pour personnes âgées et des logements de transition ou temporaires en locations de vacances afin de préserver les logements à faible revenu et les logements pour les populations vulnérables.

Les locations sont déjà interdites dans les parcs de maisons mobiles.

De nouvelles politiques interdiraient les locations dans tous les logements accessoires ― actuellement, elles sont interdites dans les logements construits après 2018 ― mais les exploitants disposant d'un permis existant peuvent demander le renouvellement de leur permis avec certaines restrictions.

Les modifications mineures incluent l'ajout de politiques liées à l'éclairage extérieur, aux déchets et au recyclage, à la conservation de l'eau et au renforcement des politiques de sécurité liées aux incendies extérieurs.

Une proposition d'interdiction à l'échelle de la ville des locations de vacances non hébergées n'a pas réussi à obtenir l'adhésion de la Commission de planification de Santa Rosa jeudi, les commissaires ayant largement adopté des décisions sur des réglementations plus strictes au conseil municipal.

La commission, lors d'une réunion de six heures étroitement surveillée, a voté 4 contre 2 pour recommander au conseil municipal de mettre à jour l'ordonnance existante sur les locations à court terme afin de limiter les opérateurs à la possession d'une location hébergée et d'une location non hébergée lorsque le propriétaire ne vit pas sur place, parmi une foule d'autres changements.

La ville a délivré jeudi 226 permis de location de vacances, dont 75% pour des locations non hébergées, selon les chiffres de la ville.

Santa Rosa a été relativement en retard pour adopter des politiques de location de vacances il y a moins de deux ans, malgré les affaires florissantes à North Bay au cours de la dernière décennie. La ville a largement adopté une approche plus passive pour déterminer où et comment ils peuvent être exploités.

Le comté de Sonoma et d'autres villes de la région, quant à eux, ont interdit la location dans les quartiers à forte concentration de locations ou limité le nombre de nuits par an qu'une maison peut être louée.

Jeudi, une majorité de commissaires a hésité à soutenir les amendements concurrents proposés par le vice-président Julian Peterson pour interdire les locations non hébergées de fonctionner dans toute la ville et par le commissaire Terry Sanders pour augmenter le nombre de locations que les opérateurs sont autorisés à posséder.

Peterson et Sanders ont voté contre la recommandation alors que le commissaire Jeffrey Holton était absent.

La discussion provenant de chaque extrémité de l'estrade illustrait la division plus large de la communauté au sujet des locations de vacances.

Plus de deux heures de commentaires publics avant le vote, les voisins des locations ont décrit comment le flux de visiteurs qui allaient et venaient chaque week-end avait perturbé le tissu de leur quartier, beaucoup appelant à une interdiction générale des locations non hébergées.

Les propriétaires et les opérateurs de location, d'autre part, ont déclaré que des réglementations plus strictes mettaient à rude épreuve leur entreprise et ne s'adressaient pas aux mauvais acteurs.

En fin de compte, le vote 4-2 est venu malgré les objections des résidents à la recherche de réglementations plus strictes et des opérateurs souhaitant le statu quo.

La réunion marathon de jeudi met en place une discussion cruciale en juillet lorsque le conseil devrait examiner les mises à jour.

Victoria Fleming, membre du conseil, dont le district nord-est 4 a l'une des plus fortes concentrations de locations de la ville, a soutenu des réglementations plus strictes et a précédemment déclaré qu'elle pensait que les locations non hébergées étaient une utilisation inappropriée des terres dans les quartiers résidentiels.

Mais il n'y a pas eu de consensus clair lors des discussions précédentes du conseil pour une interdiction.

La limite proposée sur les locations non hébergées signifierait que les opérateurs qui possèdent plus d'une de ces propriétés perdraient leur droit d'exploiter le reste de ces propriétés une fois le permis actuel expiré. La ville estime qu'il y a environ deux douzaines d'opérateurs concernés.

La planificatrice principale Shari Meads a déclaré que limiter le nombre de locations qu'une personne peut posséder réduirait potentiellement la surconcentration dans certains quartiers et permettrait à davantage de personnes de participer à l'entreprise.

Les commissaires ont également soutenu la limitation du type de logement pouvant être converti en location et l'ajout de politiques relatives à l'éclairage extérieur, aux déchets et au recyclage, à la conservation de l'eau et à la sécurité incendie.

Les amendes pour violation du code ont également été augmentées, en attendant l'approbation du conseil municipal.

Mais les recommandations ne représentent pas les changements radicaux auxquels certains résidents s'attendaient et cela n'a pas assoupli les restrictions sur les locations non hébergées comme les opérateurs l'avaient espéré.

Les responsables de Santa Rosa ont approuvé en octobre 2021 un cadre pour les locations à court terme à opérer dans la ville qui visait à réduire les risques d'incendie, à préserver le parc de logements et à protéger les caractéristiques résidentielles des quartiers. Les règles régissent la capacité et les limites de bruit, les exigences de stationnement, interdisent l'utilisation des locations pour des événements et définissent les exigences de sécurité incendie.

Les règles ont été mises à jour en août dernier pour limiter le nombre de locations où le propriétaire ne vit pas à la maison à 198 pour donner au personnel le temps de traiter un arriéré de demandes et de travailler sur des règles plus permanentes. Les opérateurs espéraient que ce plafond serait levé ou augmenté après la modification des règles.

À la suite d'un processus de sensibilisation du public d'un mois, le personnel a identifié des changements plus drastiques, tels que l'interdiction des locations non hébergées dans les zones résidentielles et le plafonnement des locations non hébergées.

Mais ils n'ont finalement pas intégré ces changements dans la proposition.

Meads a déclaré que les responsables n'avaient pas reçu d'instructions claires du conseil pour réécrire les règles et qu'il craignait que des réglementations plus strictes ne rendent les locations existantes opérant de bonne foi non conformes.

L'audience préliminaire est la première fois que la Commission de planification, qui est nommée par le conseil, a abordé le sujet brûlant.

Peterson, qui a été nommé à la commission par le membre du Conseil Chris Rogers, a déclaré que permettre aux locations non hébergées de continuer à fonctionner dans la ville était une erreur.

Il les a comparés à une entreprise commerciale, qui autrement ne serait pas autorisée dans les zones résidentielles, et a déclaré qu'ils étaient peu réglementés. Il appartient en grande partie aux opérateurs de certifier qu'ils respectent les normes de la ville et il appartient principalement aux résidents de contrôler les locations, a-t-il déclaré.

"Je ne vois pas beaucoup de valeur dans les locations non hébergées à ce stade", a-t-il déclaré.

Il a déclaré que les locations non hébergées étaient incompatibles avec le zonage résidentiel et le plan général de la ville et a recommandé qu'elles soient interdites.

Les commissaires, en s'opposant à l'interdiction générale proposée par Peterson sur ces locations, ont déclaré qu'ils ne pensaient pas qu'il était de leur ressort de recommander une mesure aussi ambitieuse et qu'il n'y avait eu aucune instruction du conseil pour le faire.

Leur tâche était de créer une politique qui aide à gérer, et non à éliminer, les locations, ont-ils déclaré.

"Jusqu'à ce que nous entendions le conseil dire qu'il veut supprimer les locations à court terme non hébergées, il me serait difficile de faire cette (recommandation)", a déclaré la présidente Karen Weeks.

Peterson a fait valoir qu'il était dans le droit de la commission de le faire et qu'ils l'avaient déjà fait car ils avaient envisagé des plans de planification à long terme.

Sanders, quant à lui, a proposé d'augmenter le nombre de locations non hébergées qu'une personne pourrait posséder à trois.

Il a déclaré que le limiter à une seule propriété aurait un impact financier sur ceux qui ont déjà plusieurs locations.

"Dire que vous ne pouvez plus faire demain cette activité que vous avez pu faire hier, je ne suis pas à l'aise avec ça", a-t-il déclaré. "Ne paralysons pas les gens qui comptaient là-dessus pour leur retraite, leurs revenus."

Sanders, qui n'a pas réussi à évincer Fleming de son siège au conseil en novembre, a ensuite été nommé à la commission par la vice-maire Dianna MacDonald.

Il a repoussé les inquiétudes concernant l'impact des locations à court terme sur le parc de logements de la ville, notant que ces locations représentent moins de 1% des 70 000 logements de la ville. Il a dit qu'il ne voyait pas de différence entre posséder plusieurs locations à long terme et plus d'une location de vacances.

Le personnel, les résidents et les opérateurs ont reconnu que les nouvelles mesures d'application ont apporté une amélioration et que la ville va dans la bonne direction, a déclaré Sanders.

Les commentaires semblaient être une volte-face pour Sanders, qui, lors de sa campagne pour le siège du district 4, a déclaré qu'il ne soutiendrait aucune utilisation qui dérangerait les quartiers.

"Je m'oppose à tout ce qui interrompt la jouissance tranquille de sa maison. C'est mon étoile du Nord", a-t-il écrit en réponse à un questionnaire Press Democrat qui interrogeait les candidats sur la gouvernance et l'application des locations de vacances.

Peterson a déclaré qu'il était sceptique quant aux inquiétudes exprimées concernant les retombées financières potentielles d'une réglementation plus stricte sur les opérateurs de location.

"Nous parlons de personnes possédant au moins une maison et souvent plus d'une maison dans l'un des marchés immobiliers les plus chers du pays", a-t-il déclaré, ajoutant que les opérateurs pouvaient louer leur maison plus de 30 jours ou vendre la propriété. .

Les résidents opposés aux locations à court terme ont déclaré que les règlements proposés ne tiennent toujours pas compte de l'impact qu'ils ont eu sur la ville.

Toutes les locations sauf quatre se trouvent dans des zones à usage résidentiel.

Erich Rail, un résident de Fountaingrove, a déclaré que quatre ans après avoir emménagé dans sa maison, il était entouré de trois immeubles locatifs.

Les maisons peuvent accueillir jusqu'à 30 locataires chaque nuit plus 15 invités pendant la journée et il y a eu des problèmes avec les fêtes, la musique forte, les gens se garant dans son allée et un flux constant de trafic tout au long de la semaine.

S'exprimant après la réunion, Rail a déclaré que bien que les gestionnaires immobiliers aient fait un assez bon travail pour répondre à ses préoccupations, c'est une perturbation.

Mais plus que cela, cela a perturbé le sens de la communauté qu'il s'attendait à trouver lorsque lui et sa femme ont décidé de reconstruire leur maison après sa destruction lors de l'incendie de Tubbs en 2017, a-t-il déclaré.

"Nous avons parlé de partir et l'une des décisions les plus difficiles de notre vie a été de nous engager et de reconstruire et nous attendions avec impatience quelque chose de mieux que ce que nous avons obtenu", a-t-il déclaré. "Vous ne connaissez pas votre voisin parce que vous n'avez pas de voisin, vous habitez à côté d'une entreprise commerciale."

"Nous nous sentons isolés, dans un état constant d'anxiété. Vous ne savez jamais comment sera le prochain invité", a-t-il déclaré.

Il a reconnu que le problème n'est pas unique à Santa Rosa, et bien qu'il sache qu'il existe de bons opérateurs, il a appelé à des changements de gouvernance qui pourraient être bénéfiques à la fois pour les résidents et les propriétaires. Il a proposé de supprimer progressivement les locations non hébergées sur plusieurs années et d'utiliser la taxe générée par les locations pour aider à rendre les propriétaires entiers concernés.

Les loueurs ont repoussé une grande partie des critiques et ont déclaré que la plupart des locations étaient gérées de manière responsable, fournissaient des revenus essentiels aux opérateurs et contribuaient à soutenir l'économie touristique du comté de Sonoma.

Les locations de vacances enregistrées auprès de la ville ont rapporté avoir généré près de 1,1 million de dollars en taxes d'hébergement et plus de 1,4 million de dollars en évaluations de zones d'amélioration commerciale en 2022, selon la ville.

Gary Lentz, qui exploite deux locations non hébergées dans l'est de Santa Rosa, a déclaré que la perte de revenus d'une si la limite était imposée aurait une incidence sur sa capacité à prendre sa retraite.

Il a déclaré qu'il avait commencé à louer sa maison en 2015 afin de sauver sa maison de la saisie après avoir été dans et sans emploi pendant environ cinq ans pendant la récession. Le déménagement a aidé à subvenir aux besoins de sa famille et à créer un coussin pour qu'il puisse prendre sa retraite dans quelques années.

"Je n'ai pas de pension. Je n'ai pas eu de 401K pendant la majeure partie de ma vie professionnelle. C'est ainsi que je prévoyais de mettre le reste de mes enfants à l'université et de prendre ma retraite", a-t-il déclaré. "Ce serait une épreuve."

La ville devrait accorder des droits acquis aux opérateurs existants et imposer la limite aux nouveaux opérateurs, a-t-il déclaré.

Il a déclaré qu'il envisagerait d'intenter une action en justice si un plafond était imposé et qu'il est en pourparlers avec d'autres opérateurs sur les prochaines étapes.

"Nous pensons que nous avons des droits acquis", a-t-il déclaré.

Vous pouvez joindre la rédactrice Paulina Pineda au 707-521-5268 ou [email protected]. Sur Twitter @paulinapineda22.

Une location à court terme ou une location de vacances est une propriété qui est louée moins de 30 jours à la fois.

La réglementation en vigueur à Santa Rosa exige que toutes les locations de vacances, y compris les locations hébergées où le propriétaire vit sur place et les locations non hébergées où le propriétaire ne vit pas sur place, aient un permis. Ils doivent également obtenir une licence commerciale de la ville et payer l'hébergement et d'autres taxes.

Les locations doivent appartenir à une personne ou à une fiducie familiale et ne peuvent pas être détenues par une entreprise, une société en nom collectif à responsabilité limitée ou une société ou un groupe de copropriété de six propriétaires ou plus.

Les locations hébergées sont autorisées dans tous les districts de zonage de la ville et il n'y a aucune limite quant au nombre de locations dans toute la ville ou à leur proximité avec d'autres locations.

Le nombre de locations non hébergées est plafonné à 198 et les nouveaux opérateurs non bénéficiant de droits acquis en vertu des réglementations approuvées en 2021 ne peuvent pas opérer à moins de 1 000 pieds d'une autre location non hébergée.

Toutes les locations doivent respecter les exigences générales de fonctionnement qui incluent :

– Limites d'occupation : Deux personnes par chambre sont autorisées et pas plus de 10 personnes peuvent séjourner dans une location. Les invités de jour sont autorisés entre 8 h et 21 h et le nombre d'invités autorisés ne peut pas dépasser la moitié du nombre maximum de locataires autorisés.

– Bruit : Les heures calmes sont de 21 h à 8 h et le son amplifié extérieur est interdit.

– Grands rassemblements : Les mariages, réceptions, événements corporatifs et fêtes sont interdits.

– Stationnement : Une place de stationnement hors rue par chambre est requise dans la plupart des locations et les voitures ne doivent pas déborder dans la rue ou obstruer l'accès d'urgence.

- Sécurité : les locations doivent être équipées d'un téléphone avec batterie de secours en cas d'urgence, d'un extincteur, d'une liste de contrôle et d'une carte d'évacuation et il existe certaines restrictions sur les flammes extérieures.

Sous les changements proposésproposé par la Commission de planification jeudi, la ville limiterait le nombre de locations par propriétaire à une location hébergée et une location non hébergée.

Il serait interdit aux opérateurs de convertir des logements à revenus limités, des logements étudiants ou des dortoirs, des logements pour personnes âgées et des logements de transition ou temporaires en locations de vacances afin de préserver les logements à faible revenu et les logements pour les populations vulnérables.

Les locations sont déjà interdites dans les parcs de maisons mobiles.

De nouvelles politiques interdiraient les locations dans tous les logements accessoires ― actuellement, elles sont interdites dans les logements construits après 2018 ― mais les exploitants disposant d'un permis existant peuvent demander le renouvellement de leur permis avec certaines restrictions.

Les modifications mineures incluent l'ajout de politiques liées à l'éclairage extérieur, aux déchets et au recyclage, à la conservation de l'eau et au renforcement des politiques de sécurité liées aux incendies extérieurs.

Santa Rosa, journaliste de la ville de Rohnert Park

Les décisions prises par les élus locaux ont certains des impacts quotidiens les plus importants sur les résidents, du financement des investissements dans les infrastructures routières et hydrauliques à l'élaboration de politiques pour répondre aux besoins de logement et à l'itinérance. En tant que journaliste municipal, je souhaite suivre ces décisions et leur impact sur la communauté tout en mettant en évidence les domaines qui sont négligés ou qui peuvent être améliorés.